2024-04-15
“如果市場有一些好的跡象，世聯(lián)行是有能力可以抓住。世聯(lián)行從來沒用躺平過，也沒有任何躺平的意思。”
觀點網(wǎng) 業(yè)績會后，有投資人感慨：“像朱敏這樣謙遜、親和的管理層已經(jīng)少之又少了。”
4月12日，世聯(lián)行在深圳羅湖的總部召開業(yè)績說明與交流會。
這次業(yè)績會雖然陳勁松沒能出席，但主要管理層、大股東代表以及各個業(yè)務線負責人均到場解答投資者的相關(guān)疑問。
對于2023相對承壓的業(yè)績表現(xiàn)，世聯(lián)行總經(jīng)理朱敏在業(yè)績會中向各位投資者致以歉意，并坦言過去一年公司及管理層一直處于深刻的愧疚之中。
市場溫度
“春江水暖鴨先知”，代理服務機構(gòu)一直對市場溫度最為敏感。但過去的2023年，世聯(lián)行以“過于樂觀”總結(jié)市場及企業(yè)自身。
最新的財報中，世聯(lián)行指出，公司對2023年上半年市場回暖的期望仍過于樂觀，在某些行動上還是不甚堅決和迅速。
2023財報顯示，世聯(lián)行實現(xiàn)營業(yè)收入33.73億元，同比下降15.23%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損2.96億元，同比增長14.4%，錄得減虧0.49億元。
觀點新媒體了解到，2023年的虧損是世聯(lián)行上市15年里首次出現(xiàn)連續(xù)三年虧損，也是唯一虧損的三年，主要是受到減值的影響所造成。
期內(nèi)，世聯(lián)行實現(xiàn)計提減值金額約為2億元，對歸母凈利潤影響為1.74億元，相較2021年同期的14.36億元降幅明顯。計提減值對世聯(lián)行的利潤表現(xiàn)影響在逐年下降，也意味著近年來的計提減值是相對充分的。
除了計提充分之外，世聯(lián)行也在積極調(diào)整企業(yè)經(jīng)營策略，力求減虧、降虧，早日實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的回正。
董秘吳惠明于業(yè)績匯報中指：“2023財年，針對市場環(huán)境變化,世聯(lián)行積極進行業(yè)務重組、組織架構(gòu)調(diào)整等措施降本增效，期內(nèi)實現(xiàn)財務費用大幅減少，增加當期利潤。”
值得一提的是，雖然世聯(lián)行當下面臨連續(xù)虧損的局面，但經(jīng)營性現(xiàn)金流仍保持著正向流動，2023年錄得4.48億元。
得益于催收方面的部署，期內(nèi)世聯(lián)行銷售商品提供勞務收到的現(xiàn)金占營業(yè)收入的比例為115.73%，達到了歷史新高。
應收賬款方面，2023年末，世聯(lián)行應收賬款的賬面余額是22.95億，累計減值比例是達到了50.31%，目前僅存的賬面價值為8.11億。其中期內(nèi)針對風險客戶的按單項計提壞賬準備的應收賬款13.45億，減持比例已經(jīng)高達93.16%，賬面價值已經(jīng)不到一個億，至9200萬元。
今年1月，隨著中國恒大正式走向清算，世聯(lián)行追回恒大全部債務及款項的壓力再次加劇。因此，在本報告期中，世聯(lián)行對恒大的應收賬款加大了5%的減值，累積減值比例已達95%。
截至2023年末，世聯(lián)行對恒大的應收款項總額合計12.27億元，其中應收賬款11.92億元，壞賬準備11.32億元，賬面價值僅存留0.6億元。
吳惠明坦言，雖然公司對恒大所有的應收款項均提起了全面訴訟，目前已判決規(guī)模300多宗。雖然絕大多數(shù)訴訟都獲得勝訴，但是實際執(zhí)行起來難度較大。
“前車”恒大
連續(xù)三年虧損之后，投資者最關(guān)心的還是企業(yè)未來是否會面臨的“披星戴帽”，甚至退市局面。
以往的業(yè)績交流會中，投資機構(gòu)研究人士是發(fā)問主力。而本次業(yè)績會，個人投資者不再“寡言”，與管理層充分交流。
會上，一位長期且大額持有世聯(lián)行股票的投資者，在退市風險、計提減值以及客戶風控三方面發(fā)問。
2023年12月，滬深交易所發(fā)布最新的退市規(guī)則征求意見稿內(nèi)容顯示，其中新增“扣非前后凈利潤孰低者為負值且營業(yè)收入低于1億元”的組合型退市指標，取消單一凈利潤為負值和營業(yè)收入低于1000萬元的指標。
對于公司連虧三年后的退市風險，世聯(lián)行董秘吳惠明指出，在財務類退市指標中，世聯(lián)行基本沒有強制退市的風險，請各位投資人放心。
朱敏則是在會中向投資人保證，世聯(lián)行從來沒用躺平過，也沒有任何躺平的意思。
她坦言：“說實話，我們壓力特別大。過去的時間里，公司做了成本方面的優(yōu)化，包括對無效市場份額的投資收縮、人員的優(yōu)化、戰(zhàn)線的收緊，目的是為了讓自身資源實現(xiàn)聚焦，能夠在利潤上產(chǎn)生一些正向收益。”
由于世聯(lián)行的計提減值金額集中在大交易業(yè)務中，因此關(guān)于減值及風控的問題則是由世聯(lián)行大交易運營管理中心總經(jīng)理肖建龍回答。
“世聯(lián)行當期的經(jīng)營是有利潤的，只不過受到近年來房地產(chǎn)企業(yè)集中式暴雷帶來的計提減值承壓較大。后續(xù)減值充分后，公司有望走出這波行情影響。”
面對當下的風險，肖建龍指出，目前前十大客戶基本上以國企為主導，涵蓋中建、保利、華發(fā)、建發(fā)、中鐵以及萬科等，后續(xù)履約的執(zhí)行都在盡力防范風險，防止“恒大前車”再次發(fā)生。
觀點新媒體觀察到，由于世聯(lián)行作為最貼近房地產(chǎn)行業(yè)一線的服務機構(gòu)，投資人也紛紛提問世聯(lián)行對于2024年的房開市場走勢判研。
無論是總經(jīng)理朱敏還是大交易運營總經(jīng)理肖建龍，對于行業(yè)形勢的判研均給出“難以判斷，不敢判斷”的結(jié)論，但仍認為行業(yè)存在機遇。
朱敏介紹道，去年下半年的房地產(chǎn)市場再次發(fā)生了較大變化，比預期的更加糟糕。實際上，在去年“小陽春”行情中，世聯(lián)行的表現(xiàn)還是不錯的。
“在那個階段，對于中國房地產(chǎn)的市場和政策上是做了積極樂觀的判斷，后來的市場走勢與判斷出現(xiàn)了較大偏差，公司收入與收益產(chǎn)生了特別大的變化，深感歉意。”
她續(xù)指，對于2024年的市場走勢，實話說難以判斷，不敢判斷。從今年開年到現(xiàn)在，世聯(lián)行對于市場的情況一直保持著非常謹慎的態(tài)度，去安排經(jīng)營計劃。
據(jù)了解，代理業(yè)務產(chǎn)生于“分散”的市場格局，市場越不成熟、供應端越分散，對專業(yè)機構(gòu)的依賴程度就越高。隨著行業(yè)的發(fā)展，開發(fā)商市場占有率越來越高，自建銷售渠道及案場服務的完善，對世聯(lián)行代理業(yè)務也有所擠壓。
朱敏認為，在行業(yè)格局動蕩的當下，又開始出現(xiàn)很多企業(yè)沒辦法自建營銷團隊以及設計團隊，此時外包的業(yè)務增量開始浮現(xiàn)機遇。
“世聯(lián)行是以營銷服務出身的，當下希望抓住機會，以專業(yè)化的能力適應行業(yè)變化趨勢。”
業(yè)績交流會結(jié)束之后，朱敏握手告別各位參會投資者，并向那位長期持股的投資人再次道歉。
以下為世聯(lián)行2023年度業(yè)績發(fā)布會問答實錄（節(jié)選）：
現(xiàn)場提問：2024的市場判斷與代理業(yè)務“重啟增長”節(jié)點的判研是什么？
朱敏：去年下半年的房地產(chǎn)市場再次發(fā)生了較大變化，比我們預期的更加糟糕。實際上，在去年“小陽春”行情中，世聯(lián)行的表現(xiàn)還是不錯的。
在那個階段，對于中國房地產(chǎn)的市場和政策做了積極樂觀的判斷，后來的市場走勢與判斷出現(xiàn)了較大偏差，公司的收入與收益產(chǎn)生了特別大的變化，深感歉意。
對于2024年的市場走勢，實話說難以判斷，不敢判斷。從今年開年到現(xiàn)在，世聯(lián)行對于市場的情況一直保持著非常謹慎的態(tài)度去安排經(jīng)營計劃。
代理重返增長基于市場表現(xiàn)。代理業(yè)務產(chǎn)生于“分散市場”，市場越不成熟、供應端越分散，對專業(yè)機構(gòu)的依賴程度就越高。隨著行業(yè)的發(fā)展，開發(fā)商市場占有率越來越高，自建銷售渠道及案場服務的完善，對公司代理業(yè)務也有所擠壓。
在行業(yè)格局動蕩的當下，又開始出現(xiàn)很多企業(yè)沒辦法自建營銷團隊以及設計團隊，此時外包的業(yè)務增量開始浮現(xiàn)機遇。
世聯(lián)行是以營銷服務出身的，當下希望抓住機會，以專業(yè)化的能力適應行業(yè)變化趨勢。
現(xiàn)場提問：2024年業(yè)績回正空間以及有哪些預期？
朱敏：說實話，我們壓力特別大。過去的時間里，公司做了成本方面的優(yōu)化包括對無效市場份額的投資收縮，讓自身資源實現(xiàn)聚焦，能夠產(chǎn)生一些正向收益。
從當今市場格局上看，同行數(shù)量明顯減少，世聯(lián)行是服務市場的機構(gòu)，對市場變化的敏感度較高。如果市場有一些好的跡象，世聯(lián)行是有能力可以抓住。
世聯(lián)行從來沒用躺平過，也沒有任何躺平的意思。
現(xiàn)場提問：連續(xù)虧損三年，公司未來是否面臨強制退市的局面？
吳惠明：ST的事情，也是當下投資者最為關(guān)心的問題。以前交易所的確有著連續(xù)幾年虧損觸發(fā)強制退市的規(guī)定，根據(jù)最新的監(jiān)管政策在財務類退市指標中，世聯(lián)行基本沒有強制退市的風險，請各位投資人放心。
投資人說的很對，我們的業(yè)務還需要繼續(xù)提升、努力，今年會努力實現(xiàn)大家希望的目標。
現(xiàn)場提問：大交易業(yè)務中的代理銷售已經(jīng)“踩坑”恒大，未來服務客戶仍有風險尚存，公司是否有繼續(xù)做該業(yè)務的必要？
肖建龍：總的來說，世聯(lián)行及其大交易業(yè)務當期的經(jīng)營是有利潤的，只不過受到近年來的房地產(chǎn)企業(yè)集中式暴雷，尤其是2021財年恒大暴雷帶來的計提減值承壓較大。
之前向董事會匯報中，大交易業(yè)務目前前十大客戶基本上以國企為主導，涵蓋中建、保利、華發(fā)、建發(fā)、中鐵以及萬科等等。
撰文：黃指南
審校：徐耀輝
2024-04-15
